Arrendamento e despejo em Portugal: o que diz a lei em 2026
Direitos e deveres de senhorios e inquilinos em Portugal: NRAU, Lei n.º 31/2012, Balcão Nacional do Arrendamento, oposição à renovação, denúncia, despejo e atualização de rendas.
O regime do arrendamento urbano em Portugal continua a ser uma das áreas com mais alterações legislativas dos últimos anos. Entre o Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU), as alterações introduzidas pela Lei n.º 31/2012, o pacote Mais Habitação (Lei n.º 56/2023) e a Lei n.º 56/2024, conhecer com precisão os direitos e deveres de cada parte é essencial para evitar conflitos prolongados e despesas judiciais elevadas.
Quadro legal e tipos de contrato
O NRAU (Lei n.º 6/2006, com sucessivas alterações) é o quadro de referência, complementado pelo regime substantivo dos artigos 1022.º e seguintes do Código Civil.
Para fim habitacional, os contratos podem ser de duração certa (mínimo de 1 ano e máximo de 30) ou de duração indeterminada. Para fim não habitacional, vigora ampla liberdade contratual. Todos os contratos devem ser reduzidos a escrito, registados na AT (Modelo 2 do Imposto do Selo) e comunicados eletronicamente através do Portal das Finanças.
Cessação por iniciativa do senhorio
A cessação por iniciativa do senhorio só é admitida nas situações expressamente previstas: oposição à renovação (com pré-aviso de 30, 60, 120 ou 240 dias consoante a duração), denúncia para habitação própria ou de descendente em 1.º grau (artigo 1101.º CC, com indemnização e regras protetoras de inquilinos com mais de 65 anos ou deficiência ≥ 60%), denúncia para obras profundas, e resolução por incumprimento.
A resolução por falta de pagamento é admitida quando o atraso for superior a três meses, ou quando ocorram quatro atrasos sucessivos ou interpolados. A oposição à resolução depende do pagamento integral acrescido de indemnização legal de 50%.
Cessação por iniciativa do inquilino
O inquilino tem direito de denúncia livre após decorrido um terço do prazo inicial (mínimo de 1/3 do contrato), com pré-aviso de 120 dias para contratos iguais ou superiores a 1 ano e 60 dias para contratos inferiores. A denúncia produz efeitos no fim do mês civil seguinte ao termo do pré-aviso.
Há também direito de resolução por incumprimento do senhorio (falta de obras, perturbações, privação de gozo) e regimes especiais para situações de violência doméstica (Lei n.º 24/2017) e de mobilidade profissional.
Balcão Nacional do Arrendamento e despejo
O Balcão Nacional do Arrendamento (BNA), criado pela Lei n.º 31/2012, é o procedimento especial extrajudicial para emissão de título para desocupação do locado. Pressupõe contrato escrito e título executivo (CPCV reconhecido, contrato com reconhecimento presencial, título de injunção de renda).
É consideravelmente mais célere que a ação de despejo comum: notificação do arrendatário, prazo de oposição de 15 dias, e, na ausência de oposição válida, é emitido título que permite ao agente de execução proceder à desocupação coerciva.
Quando a oposição é deduzida, o procedimento converte-se em ação judicial nos juízos locais cíveis, com tramitação ordinária.
Atualização e limitação de rendas
A atualização anual de rendas tem por base o coeficiente publicado anualmente pelo INE (artigo 24.º do NRAU). Em 2023 e 2024 vigoraram regimes excecionais com travão à atualização (3,57% e 6,94%), com compensações fiscais para os senhorios.
Para novos contratos em zonas de pressão urbanística, a Lei n.º 56/2023 introduziu travão à renda inicial (não pode exceder em mais de 2% a do contrato anterior, atualizada pelos coeficientes oficiais), regime que tem sido objeto de revisão.
Obras, sublocação e fim diverso
Sublocação não autorizada, utilização para fim diverso do contratado e realização de obras estruturais sem consentimento são causas frequentes de resolução. Em todos estes casos, a estratégia processual deve ser cuidadosamente planeada — uma comunicação mal feita pode comprometer todo o processo.
Tanto senhorios como inquilinos beneficiam de avaliação prévia do contrato e da estratégia processual antes de iniciar qualquer comunicação formal. Em matéria de arrendamento, mais do que em qualquer outra, o cumprimento rigoroso de prazos e formalidades é determinante: uma comunicação fora de prazo pode obrigar a esperar mais um ano para nova oportunidade de cessação.
Aviso: este artigo tem caráter exclusivamente informativo e não dispensa a consulta de um(a) advogado(a) para análise do caso concreto. A legislação portuguesa pode ter sido alterada após a data de publicação.
Precisa de apoio jurídico?
Marque uma consulta com a Dra. Ana Marques
Acompanhamento jurídico próximo, personalizado e rigoroso para clientes particulares e empresariais em Portugal.
Solicitar Contacto